Sobre la valoración de los inmuebles construidos al margen de la legalidad urbanística. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 12 de febrero de 2014 (rec. 2490/2011)

Las edificaciones ilegales han sido siempre un continuo ir y venir de pronunciamientos judiciales dispares, tanto en lo relativo a las obligaciones de demolición como, sin duda, en lo que refiere a la valoración de estos inmuebles.

Las construcciones erigidas al margen del planeamiento urbanístico vigente y sobre las que no cabe su legalización, son consideradas por las diversas legislaciones urbanísticas autonómicas en situación de fuera de ordenación; en puridad, en “situación análoga a la de fuera de ordenación”. ¿Qué quiere ello decir? En esencia, que se trata de edificaciones condenadas a su desaparición por el mero paso del tiempo y deterioro de la edificación, y sobre las que solo se pueden realizar pequeñas obras de conservación.

Por la contra, estas edificaciones acceden al Registro de la Propiedad (pueden ser gravadas con cargas), están sujetas y no exentas al pago de IBI y también tributan conforme al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en caso de llevarse a cabo su enajenación; esto es, estas construcciones tienen un valor (ya fuere mayor o menor), caso contrario el contribuyente no abonaría cantidad alguna por IBI o, por ejemplo, ITPAJD, toda vez que cualquier tipo impositivo aplicado sobre una base imposible de cuantía cero, siempre proporcionaría una cuota líquida a abonar igualmente de cuantía cero.

Que las construcciones erigidas al margen de la legalidad tienen un valor, por ínfimo que sea, es claro cuando de abonar tributos a la Administración Pública se trata, si  bien al contrario, cuando se trata de la situación inversa, el razonamiento a aplicar también es el inverso. Tal es el caso del pago del justiprecio de edificaciones que han sido erigidas al margen de la legalidad; en estos casos, tanto para el legislador como para el propio Tribunal Supremo, estas edificaciones no tienen valor alguno. En opinión propia, algo difícil de creer.

Así lo ha apuntado la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2014, que apoyándose principalmente (entre otros) en el artículo 21 de la Ley 8/2007 de 28 de mayo, afirma que:

“Es cierto que la norma no distingue entre edificaciones e instalaciones legales o ilegales, pero no por ello puede extraerse la conclusión de que ambas son indemnizables por igual. Solo resultan indemnizables aquellas obras o instalaciones que sean legales, esta conclusión se obtiene de la propia finalidad que persigue la fijación del justiprecio expropiatorio, y que no es otra que indemnizar por los daños que causa la privación o afección de un bien o derecho existente en el patrimonio del expropiado, y ninguna lesión produce en su patrimonio la privación de obras o instalaciones, que por ser ilegales, no pueden entenderse incorporadas al mismo”.

Una opinión que merece cierta crítica al respecto, pues si bien no puede valorarse de igual modo una edificación erigida de acuerdo al planeamiento, cosa distinta es afirmar que no se produce lesión alguna en el patrimonio del expropiado. Quizá, lo mejor sería fijar la cuantía de las edificaciones ilegales de manera proporcional a la valoración que esta tendría de haberse construido de acuerdo con la normativa urbanística en su día vigente.